Η σωστή μελέτη, ο ολοκληρωμένος σχεδιασμός και η τεχνογνωσία των επαγγελματιών αποτελούν αναμφίβολα βασικές προϋποθέσεις για την επιτυχή υλοποίηση ενός έργου. Εξίσου καθοριστικό, είναι και το συμβόλαιο που διέπει τη συνεργασία των εμπλεκόμενων μερών. Πρόκειται για το εργαλείο που καθορίζει τους ρόλους, τις ευθύνες και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς, θέτοντας τις βάσεις για την πορεία εξέλιξης ενός έργου.
Όταν οι συμβατικοί όροι δεν είναι ισορροπημένοι ή τροποποιούνται προς όφελος της μίας πλευράς, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για διαφωνίες, καθυστερήσεις, οικονομικές επιβαρύνσεις και, σε αρκετές περιπτώσεις, χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες.
Αντιθέτως, ένα καλά δομημένο και ισορροπημένο συμβόλαιο λειτουργεί ως εγγύηση ομαλής συνεργασίας. Προλαμβάνει διαφορές, ενισχύει τη διαφάνεια και την εμπιστοσύνη μεταξύ ιδιοκτήτη, μελετητών και εργολάβου, ενώ παρέχει σαφείς και αποτελεσματικούς μηχανισμούς διαχείρισης όταν προκύπτουν απρόβλεπτες καταστάσεις. Με άλλα λόγια, αποτελεί το θεμέλιο πάνω στο οποίο οικοδομείται μια υγιής επαγγελματική σχέση και, τελικά, η επιτυχία κάθε κατασκευαστικού έργου.
Αυτόν ακριβώς τον σκοπό υπηρετούν εδώ και περισσότερες από τρεις δεκαετίες τα Συμβόλαια της Μικτής Επιτροπής Δομικών Συμβολαίων Κύπρου (ΜΕΔΣΚ). Αποτελώντας προϊόν συνεργασίας όλων των βασικών επαγγελματικών φορέων της κατασκευαστικής βιομηχανίας, έχουν καθιερωθεί ως το σημείο αναφοράς για τα ιδιωτικά κατασκευαστικά έργα στην Κύπρο. Η αξία τους έγκειται στο ότι δεν εκφράζουν τα συμφέροντα μιας μόνο πλευράς, αλλά προσφέρουν ένα ισορροπημένο, δίκαιο και κοινά αποδεκτό συμβατικό πλαίσιο, προσαρμοσμένο στις σύγχρονες ανάγκες του κλάδου.
Μια συλλογική προσπάθεια
Το 1995, αναγνωρίζοντας την ανάγκη για ένα ευρύτερα αποδεκτό πλαίσιο συνεργασίας, οι σημαντικότεροι επαγγελματικοί φορείς του κατασκευαστικού τομέα προχώρησαν στην ίδρυση της ΜΕΔΣΚ. Στη νέα αυτή πρωτοβουλία συμμετείχαν η Ομοσπονδία Συνδέσμων Εργολάβων Οικοδομών Κύπρου (ΟΣΕΟΚ), ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κύπρου (ΣΑΚ), ο Σύνδεσμος Πολιτικών Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων Κύπρου (ΣΠΜΑΚ), ο Σύλλογος Πολιτικών Μηχανικών Κύπρου (ΣΠΟΛΜΗΚ), καθώς και ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Επιμετρητών Οικονομολόγων Κατασκευών Κύπρου (ΣΕΕΟΚΚ).
Ο στόχος ήταν σαφής: να δημιουργηθεί ένα συμβόλαιο που να μην εξυπηρετεί τα συμφέροντα μίας μόνο πλευράς, αλλά να αποτελεί προϊόν συλλογικής συμφωνίας όλων των επαγγελματιών της οικοδομικής βιομηχανίας. Ένα συμβόλαιο δίκαιο, ισορροπημένο και λειτουργικό για όλους.
Ολοκληρωμένη γκάμα συμβολαίων
Η εξέλιξη της αγοράς οδήγησε σταδιακά στην επέκταση της γκάμας των συμβολαίων ΜΕΔΣΚ, ώστε να καλύπτουν τις διαφορετικές ανάγκες της σύγχρονης κατασκευαστικής βιομηχανίας.
Το 2021 ολοκληρώθηκε η σημαντικότερη αναθεώρηση από την ίδρυση της Επιτροπής. Μετά από 25 χρόνια από την πρώτη έκδοση, εκδόθηκε μια πλήρως αναθεωρημένη σειρά δεκατριών συμβολαίων, διαθέσιμων πλέον τόσο στην ελληνική όσο και στην αγγλική γλώσσα.
Σήμερα, η σειρά καλύπτει σχεδόν κάθε μορφή ιδιωτικού κατασκευαστικού έργου: όπως Έντυπα Κύριων Δομικών Συμβολαίων, για μικρά έργα, για έργα Μελέτης και Κατασκευής, για Έργα των οποίων οι εκτέλεση είναι σε φάσεις, και αφορούν Οικοδομικά και Τεχνικά Έργα, Έντυπα Δομικών Συμβολαίων Υπεργολαβίας για Διορισμένων και Εσωτερικών Υπεργολάβων καθώς και Έντυπο Δομικού Συμβολαίου Προμήθειας Υλικών/ Εμπορευμάτων για Διορισμένους Προμηθευτές. Πρόκειται για τη μοναδική ολοκληρωμένη σειρά τέτοιων συμβολαίων που διατίθεται στην κυπριακή αγορά, καλύπτοντας ένα σημαντικό κενό που υπήρχε μέχρι τότε.
Ιδιαίτερη μνεία αξίζει στον αείμνηστο Άντη Χριστοφορίδη, ο οποίος υπήρξε ο πρώτος συγγραφέας των συμβολαίων ΜΕΔΣΚ και ηγήθηκε της εκτεταμένης αναθεώρησης του 2021. Η συμβολή του υπήρξε καθοριστική για τον εκσυγχρονισμό των συμβολαίων και τη διαμόρφωση ενός σύγχρονου, λειτουργικού και ισορροπημένου συμβατικού πλαισίου, το οποίο συνεχίζει μέχρι σήμερα να αποτελεί σημείο αναφοράς για την κατασκευαστική βιομηχανία της Κύπρου. Για την ΜΕΔΣΚ στην προηγούμενη σειρά Συμβολαίων συμβόλαια συνέταξαν επίσης οι κύριοι Κωνσταντίνος Μαραθεύτης (Ε3 (Α) Έντυπο Συμβολαίου για μικρά οικοδομικά έργα) και Νίκος Νεοκλέους (Ε4 (Τ) Έντυπο Κυρίως Συμβολαίου για Τεχνικά Έργα (με κατά προσέγγιση ποσότητες).
Καινοτομία στην επίλυση διαφορών
Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες της αναθεωρημένης έκδοσης είναι η εισαγωγή εναλλακτικών μεθόδων επίλυσης διαφορών και ιδιαίτερα της κριτικής διαδικασίας.
Η καθυστέρηση στην επίλυση διαφορών αποτελεί διαχρονικά μία από τις μεγαλύτερες παθογένειες της κατασκευαστικής βιομηχανίας. Μια διαφωνία, ακόμη και περιορισμένης έκτασης, μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες καθυστερήσεις, να επηρεάσει τη ρευστότητα των έργων και να δημιουργήσει αλυσιδωτές επιπτώσεις στην ολοκλήρωσή τους.
Η κριτική διαδικασία προβλέπει τον διορισμό ανεξάρτητου κριτή, ο οποίος εξετάζει τη διαφορά και εκδίδει απόφαση μέσα σε αυστηρά καθορισμένα χρονικά πλαίσια. Με τον τρόπο αυτό, οι εργασίες συνεχίζονται χωρίς να παραλύει το έργο μέχρι την τελική επίλυση της διαφοράς.
Η συγκεκριμένη διαδικασία εφαρμόζεται με επιτυχία σε πολλές χώρες και θα μπορούσε να αποτελέσει πρότυπο και για τον εκσυγχρονισμό των συμβατικών όρων που εφαρμόζονται στις δημόσιες συμβάσεις.
Κακή πρακτική η αλλοίωση των όρων
Η αποτελεσματικότητα των συμβολαίων ΜΕΔΣΚ βασίζεται στο γεγονός ότι αποτελούν ένα ολοκληρωμένο και ισορροπημένο σύνολο όρων.
Δυστυχώς, στην πράξη παρατηρείται το φαινόμενο ορισμένοι μελετητές ή διαχειριστές έργων να αφαιρούν ή να τροποποιούν συγκεκριμένες πρόνοιες πριν από την υπογραφή τους. Η πρακτική αυτή αλλοιώνει τη φιλοσοφία του συμβολαίου και δημιουργεί ανισορροπίες, που συχνά οδηγούν σε προβλήματα κατά την εκτέλεση του έργου.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η διαγραφή του άρθρου για τις αυξομειώσεις των τιμών υλικών και εργατικών. Ο μηχανισμός αυτός εφαρμόζεται διεθνώς και δεν αποτελεί κυπριακή ιδιαιτερότητα. Στόχος του είναι να προσαρμόζει το κόστος των εργασιών σύμφωνα με τις πραγματικές μεταβολές των τιμών μεταξύ της υποβολής της προσφοράς και της εκτέλεσης των εργασιών. Εάν η πρόνοια αυτή αφαιρεθεί, ο εργολάβος καλείται, κατά την υποβολή της προσφοράς του, να προβλέψει πιθανές αυξήσεις ή μειώσεις στις τιμές που ενδέχεται να προκύψουν μέχρι την εκτέλεση του έργου, κάτι που είναι εξαιρετικά δύσκολο. Αυτό ενέχει τους εξής κινδύνους – είτε να υποεκτιμήσει αυτό το κόστος με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιά, είτε να υπερεκτιμήσει το κόστος, ανεβάζοντας το κόστος εκτέλεσης υψηλότερα από ότι θα κοστίσει τελικά.
Σε κάθε περίπτωση, ο τελικός ζημιωμένος είναι ο ιδιοκτήτης, καθώς είτε θα πληρώσει ακριβότερα από την αρχική τιμή είτε θα αυξηθεί ο κίνδυνος υποβάθμισης της ποιότητας του έργου. Με την ορθή εφαρμογή του συγκεκριμένου όρου, το κόστος των εργασιών προσαρμόζεται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς κατά τον χρόνο εκτέλεσής τους. Μεγάλη ευθύνη έχουν σε αυτό και οι Διαχειριστές των Συμβάσεων, οι οποίοι οφείλουν να είναι δίκαιοι προς τα δύο μέρη, από την ετοιμασία των εγγράφων της Σύμβασης έως την ολοκλήρωση της.
Η σωστή εφαρμογή απαιτεί γνώση
Ένα συμβόλαιο, όσο ολοκληρωμένο και ισορροπημένο κι αν είναι, δεν αρκεί από μόνο του για να διασφαλίσει την επιτυχή υλοποίηση ενός έργου. Η σωστή εφαρμογή του προϋποθέτει επαγγελματίες που γνωρίζουν σε βάθος τους όρους του, κατανοούν τις διαδικασίες και μπορούν να διαχειριστούν αποτελεσματικά κάθε στάδιο της εκτέλεσης ενός έργου. Γι’ αυτό η εκπαίδευση αποτελεί κρίσιμο παράγοντα.
Σε αυτό το πλαίσιο, η ΟΣΕΟΚ, όπως και οι υπόλοιποι επαγγελματικοί οργανισμοί που συμμετέχουν στη ΜΕΔΣΚ, διοργανώνουν εκπαιδευτικά προγράμματα, με στόχο την εξοικείωση των επαγγελματιών με τις πρόνοιες των συμβολαίων και την ανάπτυξη των απαραίτητων γνώσεων και δεξιοτήτων για την ορθή διαχείρισή τους.
Μία από τις εισηγήσεις που πιστεύω ότι πρέπει να εξετασθεί τα επόμενα χρόνια, αποτελεί η δημιουργία ενός θεσμού πιστοποιημένου Διαχειριστή Συμβολαίων ΜΕΔΣΚ. Οι επαγγελματίες θα παρακολουθούν πιστοποιημένα προγράμματα εκπαίδευσης, θα αξιολογούνται ως προς τις γνώσεις τους και, εφόσον πληρούν τα απαιτούμενα κριτήρια, θα αποκτούν την αντίστοιχη πιστοποίηση από τη ΜΕΔΣΚ και θα εγγράφονται σε σχετικό μητρώο.
Μία τέτοια εξέλιξη θα ενισχύσει ακόμα περισσότερο την αξιοπιστία των συμβολαίων, θα αναβαθμίσει την ποιότητα της διαχείρισης των έργων και θα προσφέρει στους ιδιοκτήτες τη βεβαιότητα ότι η εφαρμογή των συμβολαίων ανατίθεται σε πρόσωπα με αποδεδειγμένη κατάρτιση.
Ένα πολύτιμο εργαλείο
Τα συμβόλαια ΜΕΔΣΚ αποτελούν σήμερα το πλέον ολοκληρωμένο και αξιόπιστο συμβατικό πλαίσιο για τα ιδιωτικά κατασκευαστικά έργα στην Κύπρο. Η διαχρονική τους αξία δεν έγκειται μόνο στην πληρότητα των προνοιών τους, αλλά κυρίως στο γεγονός ότι αποτελούν προϊόν συναίνεσης και συνεργασίας όλων των βασικών επαγγελματικών φορέων της κατασκευαστικής βιομηχανίας.
Σε μια εποχή όπου η κατασκευαστική βιομηχανία καλείται να ανταποκριθεί σε νέες προκλήσεις, η διατήρηση ενός σύγχρονου, δίκαιου και ισορροπημένου συμβατικού πλαισίου, αποτελεί επένδυση στην ποιότητα των έργων, στην εμπιστοσύνη μεταξύ των συνεργαζόμενων μερών και στη βιώσιμη ανάπτυξη της κατασκευαστικής βιομηχανίας της Κύπρου.
Γιάννος Πουμπουρής
Διευθυντής ΟΣΕΟΚ
