Με ιδιαίτερη χαρά βρίσκομαι σήμερα μαζί σας, εκπροσωπώντας την Ομοσπονδία Συνδέσμων Εργολάβων Οικοδομών Κύπρου, σε μια διοργάνωση αφιερωμένη σε έναν τομέα με καθοριστική συμβολή στην οικονομική και αναπτυξιακή πορεία της χώρας μας.
Θα ήθελα, εκ μέρους της ΟΣΕΟΚ, να ευχαριστήσω θερμά τη Financial Media Way για την πρόσκληση και την ευκαιρία που μας δίνει να καταθέσουμε τη δική μας οπτική στη συζήτηση για το σήμερα και, κυρίως, για το αύριο της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο.
Και η οπτική της κατασκευαστικής βιομηχανίας έχει ιδιαίτερη σημασία σε αυτή τη συζήτηση.
Ένα ακίνητο δεν εισέρχεται πραγματικά στην αγορά επειδή έχει σχεδιαστεί ή αδειοδοτηθεί. Πρέπει να μπορεί να χρηματοδοτηθεί, να κατασκευαστεί και, τελικά, να παραδοθεί.
Η κατασκευαστική βιομηχανία είναι, επομένως, το σημείο στο οποίο η γη και ο σχεδιασμός συναντούν τις αδειοδοτήσεις, τη χρηματοδότηση, τα υλικά, τους ανθρώπους, τις δεξιότητες, την τεχνολογία και την εκτέλεση. Είναι ο μηχανισμός μέσω του οποίου η αναπτυξιακή πρόθεση μετατρέπεται σε πραγματική προσφορά κατοικιών και άλλων ακινήτων
Σε αυτή τη συζήτηση, η ΟΣΕΟΚ μεταφέρει τη φωνή της κατασκευαστικής βιομηχανίας της Κύπρου. Για περισσότερες από τρεις δεκαετίες, μέσα από τους πέντε Επαρχιακούς Συνδέσμους, εκπροσωπούμε θεσμικά τον εργοληπτικό κόσμο που αριθμεί 2500 και πλέον εργολήπτες και συμμετέχουμε ενεργά στον διάλογο για τα ζητήματα που επηρεάζουν την ανάπτυξη και την ανταγωνιστικότητα του κλάδου. Παράλληλα, ως ενεργό μέλος της FIEC, της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Κατασκευαστικής Βιομηχανίας, παρακολουθούμε τις εξελίξεις σε ευρωπαϊκό επίπεδο, ανταλλάσσουμε τεχνογνωσία και καλές πρακτικές και μεταφέρουμε στον ευρωπαϊκό διάλογο τις θέσεις και τις ανάγκες της κυπριακής κατασκευαστικής βιομηχανίας.
Ο ρόλος αυτός αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εάν αναλογιστούμε το πραγματικό αποτύπωμα του κλάδου στην οικονομία και την κοινωνία.
Η κατασκευαστική βιομηχανία αποτελεί διαχρονικά έναν από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της κυπριακής οικονομίας. Η συνεισφορά της δεν αποτυπώνεται μόνο στους οικονομικούς δείκτες. Αποτυπώνεται στις χιλιάδες θέσεις εργασίας που δημιουργεί, στις επιχειρήσεις και τα επαγγέλματα που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα μαζί της, στις επενδύσεις που κινητοποιεί και, βεβαίως, στα ίδια τα έργα που αναβαθμίζουν την ποιότητα ζωής και την εικόνα της χώρας μας.
Γι’ αυτό και η παραγωγική ικανότητα της κατασκευαστικής βιομηχανίας έχει άμεση σχέση με τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων. Επηρεάζει πόσα έργα μπορούν να υλοποιηθούν, πόσο γρήγορα μπορούν να παραδοθούν, με ποιο κόστος και με ποια ποιότητα. Επηρεάζει, με άλλα λόγια, την πραγματική προσφορά ακινήτων στην αγορά.
Και ακριβώς γι’ αυτό, οι προκλήσεις που αντιμετωπίζει σήμερα ο κλάδος δεν αφορούν μόνο τους εργολήπτες. Αφορούν ολόκληρη την αλυσίδα ανάπτυξης και, τελικά, την ίδια την αναπτυξιακή δυναμική της χώρας.
Κυρίες και κύριοι,
Η κατασκευαστική βιομηχανία βρίσκεται διαρκώς αντιμέτωπη με μια σειρά προκλήσεων.
Σήμερα, θα ήθελα να σταθώ σε τέσσερις παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την ικανότητά μας να προσθέτουμε νέα ακίνητα στην αγορά, με ποιότητα, σε προβλέψιμο χρόνο και με ελεγχόμενο κόστος: το ανθρώπινο δυναμικό, το κόστος κατασκευής, τις αδειοδοτήσεις και το συμβατικό πλαίσιο μέσα στο οποίο υλοποιούνται τα έργα.
Το πρώτο ζήτημα αφορά την έλλειψη εργατικού δυναμικού.
Η κατασκευαστική βιομηχανία αντιμετωπίζει εδώ και χρόνια σημαντικές ελλείψεις τόσο σε εργατικό όσο και σε εξειδικευμένο τεχνικό προσωπικό.
Το ζήτημα αυτό επηρεάζει άμεσα την παραγωγική ικανότητα του κλάδου: πόσα έργα μπορούν να εκτελεστούν ταυτόχρονα, πόσο γρήγορα μπορούν να ολοκληρωθούν και με ποιο κόστος. Επηρεάζει, παράλληλα, την ποιότητα, την τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων και την ποιότητα του τελικού προϊόντος. Και, κατ’ επέκταση, επηρεάζει την ταχύτητα με την οποία νέα ακίνητα μπορούν να εισέλθουν στην αγορά.
Το Υπουργείο Εργασίας βρίσκεται σε διαδικασία προσέλκυσης εργαζομένων από τρίτες χώρες, ώστε να καλυφθούν άμεσα οι ανάγκες του κλάδου και να περιοριστούν οι επιπτώσεις στην υλοποίηση των έργων και στην ανταγωνιστικότητα της κατασκευαστικής βιομηχανίας. Ως ΟΣΕΟΚ, βρισκόμαστε σε συνεχή επικοινωνία με το Υπουργείο και όλους τους εμπλεκόμενους φορείς, καταθέτοντας εισηγήσεις και αναδεικνύοντας τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.
Την ίδια στιγμή, όμως, χρειάζεται να επενδύσουμε ουσιαστικά στην τεχνική και την επαγγελματική εκπαίδευση, στην κατάρτιση και την επανακατάρτιση των εργαζομένων και στην προσέλκυση περισσότερων νέων ανθρώπων στα τεχνικά επαγγέλματα.
Χρειάζεται, επίσης, μια πιο συνολική προσέγγιση, που να περιλαμβάνει τον εκσυγχρονισμό του ίδιου του τρόπου με τον οποίο κατασκευάζουμε. Ο κλάδος πρέπει να προχωρήσει πιο δυναμικά στην υιοθέτηση νέων μεθόδων κατασκευής, σύγχρονων τεχνολογιών και καινοτόμων υλικών, που μπορούν να αυξήσουν την παραγωγικότητα και να μειώσουν την εξάρτηση από παραδοσιακές τεχνικές δόμησης.
Το δεύτερο ζήτημα αφορά το αυξανόμενο κόστος κατασκευής.
Οι αυξήσεις στις τιμές των πρώτων υλών και των κατασκευαστικών υλικών, το ενεργειακό κόστος, αλλά και η ευρύτερη διεθνής και γεωπολιτική αβεβαιότητα, έχουν διαμορφώσει τα τελευταία χρόνια ένα ιδιαίτερα απαιτητικό περιβάλλον.
Οι επιπτώσεις δεν περιορίζονται στην κατασκευαστική βιομηχανία. Οι αυξήσεις αυτές επιβαρύνουν ολόκληρη την αλυσίδα της ανάπτυξης, επηρεάζουν τη βιωσιμότητα των έργων και ασκούν πρόσθετη πίεση στις τελικές τιμές των ακινήτων.
Ασφαλώς, το κόστος κατασκευής δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας που καθορίζει την τιμή ή την προσιτότητα μιας κατοικίας. Αποτελεί, όμως, έναν κρίσιμο κρίκο μιας ευρύτερης αλυσίδας, μαζί με το κόστος της γης, τη χρηματοδότηση, τον χρόνο αδειοδότησης και τη διαθέσιμη προσφορά.
Και εδώ υπάρχει άμεση σύνδεση με ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής μας: το στεγαστικό.
Η πρόσβαση σε προσιτή και ποιοτική στέγη αποτελεί σήμερα μία από τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές προκλήσεις. Σε αρκετά κράτη μέλη οι πιέσεις στην προσιτότητα έχουν ήδη αποκτήσει βαθύτερα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά.
Η Κύπρος αντιμετωπίζει πραγματικές πιέσεις, αλλά εξακολουθεί να βρίσκεται συγκριτικά σε καλύτερη θέση. Αυτό είναι σημαντικό να το αναγνωρίζουμε. Είναι αποτέλεσμα της συλλογικής προσπάθειας και της συνεισφοράς πολλών διαφορετικών συντελεστών – της πολιτείας, των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, των μελετητών, της κατασκευαστικής βιομηχανίας και όλων όσοι συμμετέχουν στην αλυσίδα παραγωγής ενός ακινήτου.
Αυτό, όμως, δεν επιτρέπει εφησυχασμό. Αντίθετα, μας δίνει τη δυνατότητα να δράσουμε έγκαιρα, ώστε να ενισχύσουμε την προσφορά και να περιορίσουμε τις πιέσεις που μπορούν να οδηγήσουν σε ακόμη μεγαλύτερο πρόβλημα προσιτότητας στο μέλλον.
Και ένας παράγοντας στον οποίο μπορούμε και πρέπει να παρέμβουμε είναι ο χρόνος.
Αυτό μας φέρνει στο ζήτημα των αδειοδοτήσεων.
Η δραστική μείωση του χρόνου αδειοδότησης πρέπει να αποτελεί προτεραιότητα. Έχουν γίνει σημαντικές προσπάθειες τα τελευταία χρόνια προς αυτή την κατεύθυνση. Ωστόσο, η ανάγκη για ταχύτερες, απλούστερες και περισσότερο προβλέψιμες διαδικασίες παραμένει.
Για την κατασκευαστική βιομηχανία, ο χρόνος έχει κόστος. Κάθε αδικαιολόγητη καθυστέρηση μεταφέρεται στο χρονοδιάγραμμα του έργου, αυξάνει το κόστος και καθυστερεί την είσοδο νέων ακινήτων στην αγορά. Όταν ένα έργο καθυστερεί να ξεκινήσει, καθυστερεί ταυτόχρονα και η στιγμή κατά την οποία η σχεδιαζόμενη ανάπτυξη μετατρέπεται σε πραγματική προσφορά.
Ταχύτερη αδειοδότηση, βεβαίως, δεν σημαίνει λιγότερο έλεγχο. Σημαίνει καλύτερα οργανωμένο και αποτελεσματικότερο έλεγχο, με σαφείς αρμοδιότητες, συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και μεγαλύτερη διαφάνεια ως προς την πορεία κάθε αίτησης.
Το ζητούμενο είναι να δημιουργήσουμε ένα σύστημα που να προσφέρει ταχύτητα και προβλεψιμότητα, χωρίς να γίνονται εκπτώσεις στην ποιότητα και στον απαραίτητο έλεγχο.
Η προβλεψιμότητα δεν σημαίνει, ασφαλώς, ότι κάθε έργο μπορεί να αντιμετωπίζεται με έναν απολύτως μηχανικό τρόπο. Νέες τεχνολογίες και λύσεις που δεν έχουν ακόμη δοκιμαστεί μπορεί να απαιτούν εξειδικευμένη διαβούλευση ή πρόσθετη τεχνική αξιολόγηση. Σε αυτές τις περιπτώσεις πρέπει να υπάρχει εύλογη διακριτική ευχέρεια, με σαφή αιτιολόγηση, ορισμένο υπεύθυνο χειρισμού και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης της εξέτασης.
Για παράδειγμα, νέες λύσεις μηχανικής στάθμευσης ή άλλες τεχνολογίες που δεν εντάσσονται εύκολα στα υφιστάμενα πρότυπα δεν πρέπει ούτε να απορρίπτονται αυτομάτως ούτε να παραμένουν σε αόριστη εκκρεμότητα. Χρειάζονται ταχεία, εξειδικευμένη και τεκμηριωμένη αξιολόγηση.
Ιδιαίτερη σημασία για την ΟΣΕΟΚ έχει και ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου των δημοσίων συμβάσεων.
Θα μπορούσε κανείς να διερωτηθεί ποια είναι η σύνδεση των δημοσίων συμβάσεων με την ευρύτερη αγορά ακινήτων. Η σύνδεση, όμως, είναι μεγαλύτερη από όσο ίσως φαίνεται.
Οι πρακτικές που εφαρμόζονται στα δημόσια έργα επηρεάζουν την ευρύτερη συμβατική κουλτούρα της αγοράς και συχνά λειτουργούν ως σημείο αναφοράς και για τον ιδιωτικό τομέα. Αυτό αφορά τη διαχείριση των συμβάσεων, την κατανομή των κινδύνων, τις πιστοποιήσεις και πληρωμές, τη διαχείριση μεταβολών και τον τρόπο επίλυσης διαφορών κατά την εκτέλεση.
Επομένως, ένα σύγχρονο, ισορροπημένο και λειτουργικό πλαίσιο δημοσίων συμβάσεων μπορεί να συμβάλει στη διαμόρφωση καλύτερων πρακτικών και στην ευρύτερη κατασκευαστική αγορά.
Σε αυτό το πλαίσιο, θεωρούμε ιδιαίτερα σημαντική τη θεσμοθέτηση και υποχρεωτική εφαρμογή διαδικασίας ταχείας ενδιάμεσης επίλυσης διαφορών για τις διαφορές που προκύπτουν κατά την εκτέλεση ενός έργου. Αν και αντίστοιχες πρόνοιες εφαρμόζονται ήδη στα πρότυπα συμβόλαια της ΜΕΔΣΚ, η χρήση τους εξαρτάται από τη βούληση των μερών. Η ΟΣΕΟΚ θεωρεί ότι η διαδικασία αυτή πρέπει να καταστεί υποχρεωτική ώστε να διασφαλίζεται η συνέχιση της εκτέλεσης των εργασιών και της ροής πληρωμών μέχρι την οριστική επίλυση της διαφοράς. Μια τέτοια διαδικασία αποτρέπει την παράλυση ενός έργου μέχρι την ολοκλήρωση μακροχρόνιων δικαστικών ή διαιτητικών διαδικασιών.
Πιστεύουμε ότι πρόκειται για μια μεταρρύθμιση που αξίζει τη στήριξη ολόκληρου του κατασκευαστικού και αναπτυξιακού οικοσυστήματος, καθώς εξυπηρετεί πρωτίστως τη συνέχιση και έγκαιρη ολοκλήρωση των έργων προς όφελος όλων των εμπλεκομένων. Χρειαζόμαστε ένα συμβατικό περιβάλλον σαφές, δίκαιο και προβλέψιμο, που να προστατεύει όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και να επιτρέπει στα έργα να προχωρούν και να ολοκληρώνονται ομαλά.
Κυρίες και κύριοι,
Μέχρι τώρα αναφέρθηκα κυρίως στις προκλήσεις του σήμερα. Εξίσου σημαντικό, όμως, είναι να δούμε πώς θέλουμε να είναι η κατασκευαστική βιομηχανία του αύριο.
Η τεχνητή νοημοσύνη, η ρομποτική, το BIM και οι σύγχρονες μέθοδοι κατασκευής μπορούν να αλλάξουν ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζουμε, οργανώνουμε και εκτελούμε ένα έργο.
Η αξιοποίηση του BIM μπορεί να δημιουργήσει ένα κοινό ψηφιακό περιβάλλον έργου, επιτρέποντας καλύτερο συντονισμό μεταξύ μελετητών, εργοληπτών και όλων των επαγγελματιών που συμμετέχουν στην ανάπτυξη. Μπορεί να συμβάλει στον έγκαιρο εντοπισμό σχεδιαστικών ασαφειών και συγκρούσεων μεταξύ σχεδίων και υπηρεσιών, μειώνοντας τα λάθη, τις καθυστερήσεις και τον χαμένο χρόνο.
Για να λειτουργήσει, όμως, πραγματικά, χρειάζεται να υιοθετείται από ολόκληρη την αλυσίδα του έργου και να ξεκινά ήδη από το στάδιο της μελέτης. Η ψηφιοποίηση δεν μπορεί να λειτουργεί αποσπασματικά.
Αντίστοιχα, η τεχνητή νοημοσύνη μπορεί να περιορίσει τον χρόνο που δαπανάται σε επαναλαμβανόμενες και χρονοβόρες διοικητικές και αναλυτικές διαδικασίες, επιτρέποντας στους ανθρώπους να επικεντρώνονται περισσότερο στην κρίση, στον σχεδιασμό, στον συντονισμό και στην επίλυση ουσιαστικών προβλημάτων.
Αντίστοιχα η ρομποτική, ο αυτοματισμός και οι νέες μέθοδοι κατασκευής μπορούν να αναλάβουν μέρος της σωματικά απαιτητικής εργασίας με αποτέλεσμα την αύξηση της παραγωγικότητα και να συμβάλουν στον μετριασμό των επιπτώσεων από την έλλειψη εργατικού δυναμικού.
Η τεχνολογία, όμως, δεν υποκαθιστά τον άνθρωπο και την ανάγκη για δεξιότητες. Το πραγματικό όφελος θα προκύψει από τον συνδυασμό των δύο: ανθρώπινο δυναμικό με σύγχρονες γνώσεις και δεξιότητες, εξοπλισμένο με καλύτερα εργαλεία και νέες τεχνολογίες.
Έτσι μπορούμε να πετύχουμε μεγαλύτερη παραγωγικότητα, καλύτερη ποιότητα, λιγότερα σφάλματα και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα ως προς τον χρόνο και το κόστος παράδοσης ενός έργου.
Η δεύτερη μεγάλη μετάβαση που θα καθορίσει το μέλλον του κλάδου είναι η πράσινη ανάπτυξη και η βιωσιμότητα.
Οι ευρωπαϊκοί στόχοι που έχουν τεθεί αλλάζουν σταδιακά όχι μόνο τον τρόπο με τον οποίο κατασκευάζουμε, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο αντιλαμβανόμαστε την ίδια την αξία ενός ακινήτου.
Για χρόνια, η συζήτηση γύρω από την πράσινη μετάβαση επικεντρωνόταν κυρίως στο κόστος συμμόρφωσης. Χρειάζεται πλέον να περάσουμε από τη λογική του κόστους στη λογική της αξίας σε ολόκληρη τη διάρκεια της χρήσιμης ζωής του έργου.
Η ενεργειακή απόδοση, η ανθεκτικότητα και η δυνατότητα προσαρμογής ενός κτιρίου αποτελούν επένδυση και μείωση του λειτουργικού κόστους, καλύτερες συνθήκες για τους χρήστες του και μεγαλύτερη ανθεκτικότητα και αξία σε βάθος χρόνου.
Η βιωσιμότητα πρέπει να ενσωματώνεται ήδη από το στάδιο του σχεδιασμού. Τα κτίρια και τα δομικά τους στοιχεία πρέπει να σχεδιάζονται με τρόπο που να επιτρέπει τη συντήρηση, την αναβάθμιση, την προσαρμογή σε νέες χρήσεις και, όταν μελλοντικά ολοκληρωθεί η ωφέλιμη ζωή του κτιρίου, την αποσυναρμολόγηση του και την επαναχρησιμοποίηση των στοιχείων του και έπειτα την ανάκτηση ή ανακύκλωση υλικών. Η κυκλικότητα πρέπει να αποτελεί σχεδιαστική απαίτηση.
Αυτή είναι η κατεύθυνση προς την οποία κινείται η Ευρώπη και αυτή είναι μια μετάβαση για την οποία πρέπει να προετοιμαστεί εγκαίρως και η κυπριακή κατασκευαστική βιομηχανία.
Η μετάβαση αυτή δημιουργεί και μια νέα πραγματικότητα στη χρηματοδότηση και αξιολόγηση των ακινήτων. Σταδιακά, οι χρηματοδοτικοί οργανισμοί και οι επενδυτές καλούνται να λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο το αρχικό κόστος ανάπτυξης και την άμεση εμπορική απόδοση ενός έργου, αλλά και παράγοντες όπως η ενεργειακή απόδοση, η ανθεκτικότητα, η δυνατότητα προσαρμογής του ακινήτου σε μελλοντικές ανάγκες και ο κίνδυνος λειτουργικής ή κανονιστικής απαξίωσης. Η αξία ενός ακινήτου διαμορφώνεται ολοένα περισσότερο σε ολόκληρο τον κύκλο ζωής του και όχι αποκλειστικά κατά το στάδιο της ανάπτυξης ή της πώλησης.
Μια τέτοια προσέγγιση μπορεί να ενισχύσει τη χρηματοδοτησιμότητα, την εμπορική ανθεκτικότητα και τη μακροχρόνια ανταγωνιστικότητα των κατάλληλα σχεδιασμένων αναπτύξεων
Κυρίες και κύριοι,
Οι προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας είναι σημαντικές, αλλά σημαντικές είναι και οι δυνατότητες του κλάδου μας.
Το ζητούμενο είναι να δημιουργήσουμε τις προϋποθέσεις για μια κατασκευαστική βιομηχανία πιο παραγωγική, σύγχρονη και ανταγωνιστική, ικανή να ανταποκρίνεται αποτελεσματικά στις ανάγκες της αγοράς και της κοινωνίας.
Αυτό απαιτεί συνεργασία, επένδυση στους ανθρώπους και την τεχνολογία και ένα θεσμικό περιβάλλον που να επιτρέπει στα έργα να προχωρούν με ταχύτητα και προβλεψιμότητα.
Απαιτεί, επίσης, να συνεχίσουμε να ενισχύουμε την παραγωγική ικανότητα του τομέα, να διασφαλίζουμε επαρκή προσφορά νέων κατοικιών και αναπτύξεων και να δημιουργούμε τις προϋποθέσεις ώστε η κυπριακή αγορά ακινήτων να παραμείνει δυναμική, ανταγωνιστική και προσιτή για τις επόμενες γενιές.
Ως ΟΣΕΟΚ, θα συνεχίσουμε να εργαζόμαστε προς αυτή την κατεύθυνση, συμβάλλοντας με θέσεις, εισηγήσεις και ουσιαστικό διάλογο στη διαμόρφωση της κατασκευαστικής βιομηχανίας του αύριο.
Για μία ισχυρή, σύγχρονη, βιώσιμη και ανταγωνιστική κατασκευαστική βιομηχανία, που θα συνεχίσει να μετατρέπει τον σχεδιασμό και την επένδυση σε έργα πραγματικής αξίας για την οικονομία, την κοινωνία και το μέλλον της Κυπριακής αγοράς ακινήτων.
Σας ευχαριστώ.
